广安市人民政府办公室关于印发《广安市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法》的通知
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各县(市、区)人民政府,广安经开区、枣山园区、协兴园区、华蓥山景区管委会,市级相关部门:

《广安市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法》已经五届市政府第75次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真抓好贯彻落实。


广安市人民政府办公室

2021111


广安市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法


第一章 总则

第一条 为进一步规范建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场秩序,加强市场监管,优化土地资源配置,保障各方合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔201934号)《四川省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(川办发〔202041号)等法律法规和政策规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 广安市范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押,适用本办法。

第三条 建设用地使用权转让、出租、抵押应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。

第四条 建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。


第二章 建设用地使用权转让

第五条 建设用地使用权转让是指将建设用地使用权转移的行为,包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附作物所有权一并转移,涉及到房地产转让的,按照房地产转让相关法律法规规定办理房地产转让相关手续。

第六条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需经依法批准。土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款。

第七条 以出让方式取得的建设用地使用权转让应当符合下列条件:

(一)符合法律法规规定;

(二)依法取得建设用地使用权;

(三)符合出让合同中约定的条件。

第八条 以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股机关批准;转让后,可保留为作价出资或入股方式,或直接变更为出让方式。

第九条 土地转让后,划拨决定书或有偿使用合同、相关登记文件等载明的权利、义务随之转移,受让人应依法履约。

建设用地使用权转让后的使用年限为建设用地使用权出让、作价出资(入股)合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

第十条 转让中涉及原土地与房屋产权证书记载用途不一致的,原则上应依据国土空间规划统一用途,在完善相关手续后予以办理不动产登记;确实无法统一的,在办理不动产登记时,可按照原证书登记用途分别注明,但未经批准不得改变已批准用途。

第十一条 建设用地使用权转让双方应依法签订转让合同,持法定不动产登记申请材料,依法向不动产登记机构申请不动产转移登记。


第三章 建设用地使用权出租

第十二条 建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权或随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第十三条 以出让、租赁、作价出资(入股)等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,不得违反法律法规和有偿使用合同约定。

第十四条 以划拨方式取得的建设用地使用权,经批准准予出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。宗地长期出租(出租年限超过5年),或部分用于出租且可分割的,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

第十五条 建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人须在出租合同生效后3个月内,通过二级市场交易平台依法向自然资源部门申报并缴纳相关收益。出租人依法申报并缴纳相关收益的,不再单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。划拨建设用地使用权出租年收益缴纳标准暂定按建设用地面积×基准地价水平的1%缴纳,不足一年的,按月收取。


第四章 建设用地使用权抵押

第十六条 建设用地使用权抵押是指建设用地使用权人作为抵押人以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第十七条 自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附作物所有权办理不动产抵押,涉及企业之间债权债务关系的须符合法律法规以及最高人民法院相关司法解释的规定和合同约定。

第十八条 以出让、作价出资(入股)或划拨等方式取得的建设用地使用权可以依法设定抵押权,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。

第十九条 以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以一并依法抵押。

第二十条 探索允许不以公益为目的的教育、医疗、养老等社会领域企业经行业主管部门批准后,可以将有偿使用方式取得的建设用地使用权和地上建构筑物等财产进行抵押融资。抵押实现后,所融资金由行业主管部门监管,专项用于本项目的开发建设及运营,确保原有经营活动持续稳定,确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

不动产登记机构和金融机构要建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制,防控市场风险。

第二十一条 抵押建设用地使用权,抵押双方依法签订抵押合同。抵押合同不得违反国家法律、法规和建设用地使用权文书的规定。

第二十二条 抵押建设用地使用权,抵押双方应当依法持相关材料向不动产登记机构申请抵押登记。

第二十三条 抵押权消灭的,应当依法办理注销登记。


第五章 建设用地使用权分割、合并转让

第二十四条 建设用地使用权分割、合并转让应当符合下列条件:

(一)权属清晰,且已依法办理不动产登记,有利于土地开发利用;

(二)以保障相关权利人合法权益为前提,拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意,不得损害权利人合法权益;

(三)分割、合并后的地块应具备独立分宗条件,符合规划、设计、建设、施工以及安全等要求,不影响生产、经营和使用功能;

(四)分割或合并后的总建筑面积不得增加,不得改变原土地用途。

第二十五条 土地分割、合并的应当符合法定控制性详细规划以及用途管制相关规定,经依法审批同意分割或合并;土地权利人应与自然资源行政主管部门签订补充合同。土地权利人可凭补充合同等法定不动产登记申请材料办理不动产权登记。

第二十六条 已建成部分的容积率、建筑密度等指标达到原地块规划指标上限或政府规划重新调整的,在未完善相关用地手续情况下不得分割转让。

第二十七条 已建成的工业项目用地分割转让的,不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动;项目配建的行政办公楼、生活服务设施等不得单独分割转让。

第二十八条 宗地合并时,合并前使用权类型为划拨且合并后宗地用途符合划拨用地目录的,土地使用权人可选择保留划拨性质或依法按程序调整为出让性质。使用权类型包含划拨、出让、作价出资(入股)等多种类型的,原则上统一办理为出让,并根据具体的使用权类型,确定是否补缴土地出让金。

第二十九条 土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻地块,且使用权类型应按程序调整为一致。在不超过宗地合并后土地用途法定最高年限下,可根据土地使用权人意愿,按照合并前任一宗地的终止日期修正土地出让年限;除工业用地外,也可以申请续期至法定最高出让年限。


第六章 交易监管

第三十条 建设用地使用权交易违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规划的,不予办理相关手续。

第三十一条 市、县(市、区)不动产登记机构作为城乡统一的土地二级市场交易平台,汇集土地二级市场交易信息,提供交易场所,办理交易事务,逐步推进线上交易平台和信息系统建设。

第三十二条 下列建设用地使用权转让、出租必须通过土地二级市场交易平台等公开交易方式进行:

(一)国有企业建设用地使用权转让、出租(相关法律、法规、规章及上位规范性文件规定不公开交易的除外);

(二)行政、事业单位建设用地使用权转让、出租;

(三)其他须进行公开交易的情形。

第三十三条 有下列情形之一的,建设用地使用权交易不得办理相关登记:

(一)未依法取得建设用地使用权不动产权证书的;

(二)土地权属不清、有争议的;

(三)经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的;

(四)已超过建设用地使用期限,未依法办理续期的(住宅用地除外);

(五)已依法认定为闲置土地,未按照《闲置土地处置办法》完成处置的;

(六)未达到出让、作价出资(入股)合同约定条件的;

(七)法律、法规规定禁止交易的其他情形。

第三十四条 以买卖方式转让建设用地使用权,转让双方应当依法申报交易价格,申报价格比标定地价低20%以上或工业用地低于工业用地最低价的,市、县(市、区)人民政府可行使优先购买权。对政府可行使优先购买权的转让土地,市、县(市、区)自然资源主管部门应在5个工作日内报请市、县(市、区)政府决定是否行使优先购买权,政府在10个工作日内未作出购买决定的,视为放弃优先购买权。

第三十五条 以划拨方式取得的建设用地使用权出租,未按本办法规定上缴租金中所含土地出收益的,出租人须依法承担相关责任。

第三十六条 法院生效裁判涉及土地使用权转移的案件,自然资源部门认为与现行土地管理相关法律法规不一致的,应当向法院出具书面建议意见,如法院仍要求执行生效裁判的按法院的生效裁判执行。

第三十七条 加强涉地资产处置工作衔接,政府有关部门(单位)进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的,应征求同级自然资源主管部门意见,并将宗地有关情况如实告知当事人。

第三十八条 加强建设用地使用权与房地产交易管理的衔接,自然资源主管部门与住房城乡建设等主管部门应就建设用地使用权和房地产转让、出租、抵押等信息建立互联共享机制。

第三十九条 为保障建设用地二级市场健康发展,相关职能部门应依法加强对土地及房地产价格评估、不动产登记代理等中介机构的监管和指导,按规定建立失信中介机构的惩戒和退出机制。


第七章 附则

第四十条 本办法所称建设用地为国有建设用地,已依法入市的农村集体经营性建设用地可参照本意见执行。

第四十一条 本办法从印发之日起施行,有效期5年。

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责任编辑: 熊洪斌
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