广安市住房和城乡建设局 广安市财政局 广安市自然资源和规划局关于进一步加强住宅专项维修资金管理的通知

各县（市、区）、广安经开区、川渝高竹新区住房城乡建设、财政、自然资源规划行政主管部门：

为进一步加强全市住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）交存、使用和管理工作，保障资金安全和业主合法权益，根据《四川省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《四川省住宅专项维修资金管理细则》（川建发〔2009〕21号）等有关规定，结合我市实际，现就有关事项通知如下。

一、强化维修资金归集

（一）明确维修资金交存时间。住宅物业和住宅区内的非住宅物业出售时，物业买受人应当在办理销售网签备案前将首期维修资金交存至维修资金专户；物业未出售的，以及物业出售时未办理销售网签备案的，建设单位、物业买受人应当在办理物业不动产权初始登记前，将首期维修资金交存至维修资金专户。严禁建设单位、物业服务企业代收代缴维修资金。

（二）加强维修资金交存核验。各地住房城乡建设行政主管部门应当对已按规定全额交存维修资金的业主出具由财政部门统一监制的专用票据。商品房销售监管机构在销售网签备案、不动产登记机构在进行不动产权登记时，应当核验维修资金交存情况，对未提供维修资金交存专用票据或住房城乡建设行政主管部门统一出具的交存证明的，不得办理销售网签备案、不动产权首次登记和分户转移登记。各地住房城乡建设行政主管部门与不动产登记机构应当加强沟通协调，形成工作合力，切实将维修资金交存核验工作落到实处。未按规定交存首期维修资金的，建设单位不得将物业交付买受人。

（三）提升老旧小区维修资金交存占比。各地住房城乡建设行政主管部门应当会同相关部门（单位）对已建成尚未交存或未完全交存首期维修资金的老旧小区开展维修资金补建工作。业主大会、业主委员会（物业管理委员会）应当督促未交存业主及时交存维修资金。鼓励各地利用城镇老旧小区改造召开业主大会会议、成立业主委员会（物业管理委员会）、引入专业化物业管理等契机，引导老旧小区业主补缴、补齐维修资金。鼓励各地研究推动老旧小区利用公共收益补充维修资金。

（四）探索建立维修资金续筹机制。对已交存但业主分户账面维修资金不足30%的，各地住房城乡建设行政主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）及时指导业主大会制定续筹方案。业主共用部位、共用设施设备经营收益应当主要用于补充维修资金。在保证业主正常使用住房公积金前提下，可探索利用住房公积金补充维修资金的续筹模式增加续筹资金来源。探索建立追诉机制和联合惩戒机制，通过纠纷调解、法院诉讼、记录个人信用信息、纳入国家信用信息平台等联合惩戒方式，督促业主履行续筹义务。

二、规范维修资金使用

（五）严格维修资金使用范围。维修资金应当专项用于住宅共用部位、共有设施设备质保期满后的维修、更新和改造。依照法律法规或合同约定，应当由建设单位、施工单位、相关专业经营单位、物业服务企业或当事人等主体承担的维修费用不得从维修资金中列支。建设单位未按照《四川省物业管理条例》第二十五条规定报告设立业主大会前，建设单位应当承担物业维修、更新和改造责任，不得动用维修资金。严禁超范围使用维修资金。

（六）建立现场查勘和维修保障机制。各地住房城乡建设行政主管部门应当建立现场查勘制度，会同相关部门（单位）现场确认维修事项和维修责任，现场告知维修注意事项，对符合维修资金使用范围的依法依规动用维修资金。针对维修资金被开发企业代收挪用难以追回小区、政府主导建设安置房小区和售后公有住房，各地应当探索建立维修保障机制，及时消除安全隐患。

（七）提高维修资金使用效率。各地住房城乡建设行政主管部门应当优化维修资金申请、使用流程，缩短审核时限，提升维修资金审核拨付时效，实现业主需求与资金管理两方面平衡。倡导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中自行约定“委托表决”“集合表决”等表决方式。灵活利用现代通信网络技术，提高维修资金表决效率，最大限度方便业主对维修事项作出决策。探索建立住宅小区年度修缮计划制度，指导业主委员会（物业管理委员会）或物业服务企业拟定房屋修缮计划和维修资金使用方案，经业主大会依法合规表决同意后，维修资金使用申请人可直接申请使用维修资金。

（八）加强维修资金使用第三方监督。各地住房城乡建设行政主管部门应当建立维修项目审价制度，并严格按照审价意见拨付维修资金。维修项目较大的，应当由工程造价机构出具审价报告；维修项目较小的，可委托注册造价工程师或有执业资格的造价员审核。审价费用计入当次维修资金预算并纳入结算开支。经业主大会表决同意，维修资金使用申请人可聘请工程造价机构编制工程量清单、评估维修资金使用方案、代为现场签证等，可聘请专业审计机构对业主委员会（物业管理委员会）任期内及离任后维修资金使用情况进行审计。

（九）强化维修资金使用过程监管。维修项目较大的，维修资金使用申请人应当通过招投标、竞争性谈判等公开方式确定维修项目施工单位；维修项目较小的，维修资金使用申请人可采取简易方式选定维修项目施工单位。各地住房城乡建设行政主管部门应当指导维修资金使用申请人选聘维修项目施工单位，帮助维修资金使用申请人引入第三方机构，加强施工现场安全管理，监督维修资金使用申请人做好维修工程过程公示，及时处理业主投诉意见。完善维修资金档案管理制度，严格执行维修项目质量保证相关法律法规，强化维修资金申请备案审核，严格按照合同约定拨付维修资金。

三、加强维修资金日常监管

（十）推进维修资金信息系统建设。加快维修资金信息系统建设或升级，推动部门维修资金信息互联互通、数据共享，建立健全维修资金归集、存储、续筹、使用等资金闭环管理体系。融合物业管理与维修资金监管，拓宽信息系统使用监管效能和统计分析功能，使业主账户与银行账户业务管理联动协同，实现维修资金的实时动态管理。通过系统账户管理、权限设定、流程内置、密码验证、留痕追溯、警示预报及数据分析等，构筑维修资金安全信息化管理防线。

（十一）强化专户银行管理。各地住房城乡建设行政主管部门应当根据银行服务质量、服务效率、增值收益水平、协助管理能力等，通过公开招标等方式择优选择专户银行，并在专户银行开设维修资金专户，按规定设立分户账，及时将维修资金交存、使用、结余等情况核算到户。定期与专户银行核对维修资金账目。建立健全对专户银行的考核管理办法和退出机制，定期对专户银行服务效能、协管能力等进行考核，促进专户银行改进服务方式，提升服务质量和水平。

（十二）推动维修资金保值增值。维修资金自存入维修资金专户之日起，按照中国人民银行规定的利率计息。各地应当根据当地维修资金总额和使用计划，科学制定维修资金保值增值方案，合理确定灵活的定（活）期存款组合，或通过购买一级市场新发行的国债、协定利率等方式，实现维修资金增值收益最大化。严禁分散存储、低收益存储等粗放式管理以及以存款换贷款为平台公司融资等方式损害业主利益。

（十三）健全财务管理制度。各地住房城乡建设行政主管部门应当建立健全维修资金归集、管理、使用相关财务制度，规范使用维修资金专用票据，严格履行票据领用、核销程序，加强与专户银行的票据核对，确保账、实、票一致，防范资金管理风险。严格落实财政部《住宅专项维修资金会计核算办法》（财会〔2020〕7号）有关规定，健全完善维修资金会计核算制度，促进维修资金会计核算管理工作科学化、标准化、规范化。各地财政行政主管部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的指导和监督。

（十四）建立健全信息公示公开制度。专户银行应当每年至少一次向属地住房城乡建设行政主管部门或业主委员会（物业管理委员会）发送维修资金对账单或应要求发送维修资金对账单。各地住房城乡建设行政主管部门或业主委员会（物业管理委员会）应当每年至少一次向业主公布维修资金交存、使用、结余等情况。创新和拓宽维修资金信息公示公开方式，积极推行网上查、掌上查，主动接受社会监督。

（十五）严厉查处违法违规行为。各地应当加强维修资金内部审计，在检查、审计过程中如发现维修单位、第三方监督机构、专户银行、物业服务企业等单位存在恶意串通、虚报冒领维修资金等损害业主利益情形的，依法依规严肃处理，造成损失的，依法追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。严厉查处开发建设单位、物业服务企业延期交存、挪用、占用维修资金等问题。

本通知自2025年1月1日起施行，有效期5年。

广安市住房和城乡建设局

广安市财政局

广安市自然资源和规划局

2024年11月25日